發佈日期：2026/05/11
朱語蕎
過去數年，房市在央行限貸與打房政策的嚴格管制下，豪宅與換屋市場長期遭到壓抑與扭曲。然而，隨著老屋問題日益嚴峻，加上AI經濟蓬勃發展的未來房產環境，被壓抑的換屋需求是否將產生強烈反彈效應？
房市趨勢專家李同榮表示，過去60年來，台灣房市主要受到戰後嬰兒潮世代結構影響，帶動兩次大換屋潮；而未來20年，則將由科技新貴主導第三次換屋潮，整體房產市場將朝向「全面升級、價值重構」的新視野發展。
李同榮表示，回顧台灣房市長期演變，其本質並非單純價格循環，而是由「世代結構」與「經濟動能」交互推動的結果。
過去兩次換屋潮，來自嬰兒潮世代的成長與壯年期需求；而當此世代逐步進入高齡與衰退階段，取而代之的，將是由AI與科技產業所培育出的「科技新貴」，成為推動第三次換屋潮的核心力量。
這一波換屋潮，將有別於過往，兩代不同堂趨勢推升首購市場，房價攀升至高點，住宅產品走向小宅化，而換屋市場則因政策限制而受到壓抑。不僅是換屋需求釋放，更是由五大結構動力驅動，帶動房市邁向全面精緻化與價值重購的新階段。
一、科技新貴崛起：購買力重新集中：
以台積電為核心的半導體產業，帶動竹科、南科、中科形成科技走廊；再加上AI產業鏈布局，形成高薪族群集中與購屋能力集中現象，房市逐步邁入「科技菁英主導市場」。
二、大繼承時代來臨：資產重分配：
嬰兒潮世代進入高齡，房產資產開始大規模繼承移轉，市場逐漸由「勞動所得」轉向「資產所得主導」。
三、人口結構逆轉：單身化與小家庭化：
K型經濟形成M型社會，生活壓力上升，不婚不生比例提高，單人與雙人家庭成為主流，產品走向「中小型化＋高品質化」。
四、老屋與空屋壓力：都更成主戰場：
40年以上老屋大量增加，鄉村空屋難以消化，形成城鄉雙重問題，城市老化，都市更新將成為未來供給主軸。
五、住宅全面精緻化升級重構：
ESG與AI智慧住宅全面導入，房屋不再只是靜態資產，而是具備科技與升級能力的動態產品。
李同榮認為，未來房市競爭將不再以「居住空間」為主，而是以「產品力」決勝，主要產品包括迷你豪宅，坪數在60～90坪，高端設計與核心地段，以品質取代空間；其次是單身貴族精緻宅，以小坪數高機能，強調生活風格與個人化；ESG＋AI智慧宅，提供智慧控制、節能減碳、健康環境，成為住宅標配；另外還有六星級公設埸域及六星級AI物業管理等。
李同榮指出，未來房市不再是「誰買得起房」而是「誰買對產品」，未來不再是全面普漲的時代，而是智慧產品選擇的時代。不過，房價漲幅雖將趨緩，但產品價值差距將持續擴大，市場競爭將由價格分化，進一步邁向產品分化，甚至生活場域分化。
資料來源：地產天下